A aquisição de um imóvel é, sem dúvida, um dos investimentos mais significativos que muitos de nós farão em nossas vidas. No entanto, o processo de compra pode ser repleto de armadilhas legais e financeiras. Para garantir uma transação segura e bem-sucedida, a “due diligence” ou diligência prévia, é essencial. Mas o que exatamente isso significa e por que é tão crucial?

O que é “Due Diligence”?

A “due diligence” refere-se à investigação e verificação de todas as informações relevantes sobre um imóvel antes de sua compra. Isso inclui, mas não se limita a, verificar a matrícula do imóvel, obter certidões e investigar a situação financeira do vendedor.

Fraude de Execução vs. Fraude Contra Credores

No contexto imobiliário brasileiro, dois conceitos são particularmente relevantes: “fraude de execução” e “fraude contra credores”. A primeira refere-se à venda de um imóvel por um devedor que está sendo processado, enquanto a segunda envolve a venda de um imóvel por um devedor insolvente, com a intenção de prejudicar seus credores. Ambas as situações podem ter implicações significativas para o comprador, tornando a “due diligence” ainda mais crucial.

Protegendo o Comprador de Boa Fé

O sistema jurídico brasileiro, reconhecendo a importância de transações imobiliárias transparentes e justas, tem progressivamente fortalecido as proteções aos compradores que agem de boa fé. Isso reflete um compromisso em assegurar que aqueles que adquirem propriedades sem conhecimento prévio das dívidas ou complicações legais do vendedor não sejam injustamente prejudicados mais tarde. Contudo, é imperativo que o comprador exerça prudência e diligência no processo de aquisição. Afinal, uma compra informada não apenas protege o investimento, mas também reforça a integridade e confiança nas transações imobiliárias.

Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula

Uma das maneiras pelas quais o sistema legal brasileiro tem buscado simplificar o processo de “due diligence” é através do princípio da concentração dos atos na matrícula. Isso garante que todas as informações relevantes sobre um imóvel estejam disponíveis em sua matrícula, tornando mais fácil para os compradores verificar a situação de um imóvel antes de comprá-lo.

Conclusão

A aquisição de um imóvel é uma decisão significativa e, muitas vezes, complexa. No entanto, com a devida diligência e uma compreensão clara das leis e regulamentos relevantes, é possível garantir uma transação bem-sucedida e proteger seu investimento a longo prazo. Se você está considerando comprar um imóvel, recomendamos fortemente que busque orientação jurídica especializada para garantir que todos os aspectos da transação sejam tratados adequadamente.

Estar em conformidade com a lei geral de proteção de dados – Lei 13.709/2018 – é fundamental para todas as empresas. Trata-se de uma imposição legal. Parcialmente em vigor desde agosto/2020, restam ainda pendentes de vigência para agosto/2021 tão somente os artigos referentes às sanções administrativas.

A lei visa criar mecanismos de controle e proteção à utilização de dados pessoais, tendo como fundamento, dentre outros, a autodeterminação informativa com base no conhecimento e consentimento dos titulares.

Seja como um diferencial competitivo ou para evitar prejuízos à imagem ou às finanças empresariais – que podem decorrer de impactos tanto no âmbito administrativo, civil, consumidor e/ou penal – o foco no programa de integridade à proteção dos dados pessoais deve ser priorizado.

A função da LGPD mostra-se cada vez mais importante, ainda mais diante dos diversos mega vazamentos de dados noticiados recentemente, que exponencializam as possibilidades de casos de fraude digital.

Dentre os princípios destacam-se o da finalidade, que garante ao titular de dados o tratamento com propósitos legítimos, específicos, explícitos e informados, o da necessidade, que limita o tratamento ao mínimo necessário, de forma proporcional e não excessiva, para atingir a finalidade a que se destina, e da transparência que garante ao titular ter acesso a informações claras e precisas sobre o tratamento conferido aos seus dados.

Assim, em síntese, o titular de dados pessoais tem o direito de saber o motivo da solicitação de determinado dado, quem o solicita, com quem ele será compartilhado e como será utilizado.

E para as empresas surgem, em decorrência, diversas obrigações, dentre as quais a de garantir ao titular o livre acesso aos dados coletados, que deverão ser mantidos em sua qualidade e integridade, de forma segura e preventiva – pelo emprego de medidas aptas a coibir acessos não autorizados, situações acidentais ou ilícitas de destruição, perda, alteração, comunicação ou difusão dos dados pessoais tratados. Devendo prestar contas das medidas adotadas e de sua eficácia, sob pena de responsabilização.

Por sua vez, a lei também cria regras ao tratamento de dados pessoais pelo poder público, que deverá sempre observar a finalidade e o interesse públicos, podendo inclusive lhes ser impostas medidas para fazer cessar uma eventual violação. E nesse contexto também estão abrangidos os órgãos da administração tributária, como a SRF, a PGFN e o CARF.

Assim, pode-se afirmar que a lei geral de proteção de dados interfere no direito tributário em várias frentes.

Sigilo fiscal e a proteção dos dados pessoais

O Fisco tem autorização para tratar dados pessoais, sem consentimento do titular, ainda que deva fornecer informações claras e atualizadas sobre a previsão legal, a finalidade, os procedimentos e práticas utilizadas para a execução das atividades de tratamento dos dados pessoais.

Contudo, abusos quanto a utilização dos dados, tal como o tratamento indevido, excessivo,  com desvio de finalidade e sem amparo em base legal, acesso a um volume muito grande e desproporcional de dados, facilitação da utilização dos dados para outra finalidade que não a informada ou para cruzamentos com outros objetivos que não os expostos ao titular, poderão ser objeto de contestação perante a administração pública, com aplicação de sanções e responsabilização.

Em relação à atividade de fiscalização, o Fisco vem exigindo cada vez mais dados do contribuinte e de terceiros, em obrigações acessórias cada vez mais completas, tais como ECF, ECD, Speds e notas eletrônicas (eventualmente tratando dados alheios ao interesse da própria fiscalização).

Nesse sentido, a lei vem para impor à administração fazendária o dever de garantir o sigilo ainda mais amplo sobre os dados por ela tratados do contribuinte e de terceiros. O tratamento dos dados deve estar alinhado com o interesse público e com a finalidade do órgão, sob pena de responsabilização, inclusive pessoal do agente, e possível indenização.

Protegidos pela lei geral de proteção de dados pessoais contribuintes eventualmente poderão se negar a apresentar e compartilhar dados à fiscalização que não justifiquem a pertinência daquela exigência. Exemplo do processo de adequação da Receita Federal às exigências da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) são as alterações efetuadas na Portaria RFB nº 2.189/2017, revogando a autorização para disponibilização de acesso por terceiros ao conjunto de dados e informações relativos à Nota Fiscal Eletrônica (NF-e).

Nos tribunais e sessões de julgamento a divulgação de dados tem sido cada vez mais ampla, uma vez que são transmitidas em tempo real e são abertas ao público. E isso mesmo nos casos em que há informações relevantes dos contribuintes sendo relatadas, tais como operações com cartão de crédito, declarações de serviços médicos, nomes de pacientes e estágio de doenças. Acórdãos dos processos com dados estratégicos, sigilosos ou sensíveis dos contribuintes tem sido de livre acesso.

Sob esse enfoque a expectativa da LGPD é de que os processos eletrônicos garantam o sigilo de dados pessoais, sensíveis e estratégicos, inclusive por ocasião do julgamento, prolação de decisões, sentenças e acórdão e as suas publicizações.

Investimentos no programa de adequação

Para as empresas, a organização de um bom programa de adequação impõe  investimentos relevantes, podendo gerar gastos significativos e custos elevados.

Nesse aspecto há a possibilidade de se pleitear o aproveitamento de créditos de PIS e COFINS na sistemática de apuração não cumulativa dessas contribuições. Seja dentro dos critérios de insumos aferidos à luz da essencialidade e relevância – imprescindibilidade ou importância de determinado bem ou serviço – para o desenvolvimento da atividade econômica desempenhada (REsp n° 1.221.170, STJ), seja por imposição legal, por analogia a diversos casos em que a própria Receita Federal já reconheceu a possibilidade de que gastos do contribuinte com itens que, uma vez suprimidos, podem causar danos à coletividade e, sobretudo, gerar sanções à empresa, sejam entendidos como insumos para fins de crédito de PIS/COFINS não cumulativo.

Casos de fraude digital

Em relação aos casos de fraudes digitais, relevante destacar os seus efeitos fiscais e das perdas por chargeback. A operação que aparentemente é uma transação comercial válida, posteriormente é identificada como uma fraude digital, vício que invalida o negócio jurídico e que poderá ter tratamento de abatimento da receita.

A invalidade do negócio traz prejuízos para diversos elos da cadeia comercial, gerando, em especial, para as empresas o cancelamento da compra com prejuízos financeiros e fiscais, uma vez que cada elo da transação normalmente já reconheceu uma receita operacional prévia e a ofereceu à tributação, segundo o critério de competência, a depender da sistemática de tributação adotada. Minimizar esses prejuízos é possível mediante trabalho de análise e categorização material criteriosa do tipo de perda, a fim de que seja realizado da forma juridicamente mais segura e com mecanismos de prova para futura evidenciação –  sob risco de representar um contingente relevante.

Desafio

E os que nos espera? O desafio que estamos enfrentando está em harmonizar a irreversível utilização de  big data voltado, dentre outros, para o desenvolvimento da política tributária; com a observância e respeito ao sigilo fiscal e às garantias e responsabilidades reforçadas pela lei geral de proteção de dados pessoais; com a transparência característica e necessária dos atos públicos; e o cumprimento das inexoráveis obrigações legais, nos âmbitos fiscal e de privacidade e proteção de dados pessoais, pelos empresários. Certamente será uma “nova era” para o direito tributário.

Publicado em https://juristas.com.br/2021/11/01/breves-consideracoes-sobre-a-interface-da-lei-geral-de-protecao-de-dados-com-o-direito-tributario/