A aquisição de um imóvel é, sem dúvida, um dos investimentos mais significativos que muitos de nós farão em nossas vidas. No entanto, o processo de compra pode ser repleto de armadilhas legais e financeiras. Para garantir uma transação segura e bem-sucedida, a “due diligence” ou diligência prévia, é essencial. Mas o que exatamente isso significa e por que é tão crucial?

O que é “Due Diligence”?

A “due diligence” refere-se à investigação e verificação de todas as informações relevantes sobre um imóvel antes de sua compra. Isso inclui, mas não se limita a, verificar a matrícula do imóvel, obter certidões e investigar a situação financeira do vendedor.

Fraude de Execução vs. Fraude Contra Credores

No contexto imobiliário brasileiro, dois conceitos são particularmente relevantes: “fraude de execução” e “fraude contra credores”. A primeira refere-se à venda de um imóvel por um devedor que está sendo processado, enquanto a segunda envolve a venda de um imóvel por um devedor insolvente, com a intenção de prejudicar seus credores. Ambas as situações podem ter implicações significativas para o comprador, tornando a “due diligence” ainda mais crucial.

Protegendo o Comprador de Boa Fé

O sistema jurídico brasileiro, reconhecendo a importância de transações imobiliárias transparentes e justas, tem progressivamente fortalecido as proteções aos compradores que agem de boa fé. Isso reflete um compromisso em assegurar que aqueles que adquirem propriedades sem conhecimento prévio das dívidas ou complicações legais do vendedor não sejam injustamente prejudicados mais tarde. Contudo, é imperativo que o comprador exerça prudência e diligência no processo de aquisição. Afinal, uma compra informada não apenas protege o investimento, mas também reforça a integridade e confiança nas transações imobiliárias.

Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula

Uma das maneiras pelas quais o sistema legal brasileiro tem buscado simplificar o processo de “due diligence” é através do princípio da concentração dos atos na matrícula. Isso garante que todas as informações relevantes sobre um imóvel estejam disponíveis em sua matrícula, tornando mais fácil para os compradores verificar a situação de um imóvel antes de comprá-lo.

Conclusão

A aquisição de um imóvel é uma decisão significativa e, muitas vezes, complexa. No entanto, com a devida diligência e uma compreensão clara das leis e regulamentos relevantes, é possível garantir uma transação bem-sucedida e proteger seu investimento a longo prazo. Se você está considerando comprar um imóvel, recomendamos fortemente que busque orientação jurídica especializada para garantir que todos os aspectos da transação sejam tratados adequadamente.

A Lei Geral de Proteção de Dados (lei nº 13.709/18) traz uma nova abordagem sistemática para o uso de dados pessoais no Brasil, quando realizado por pessoa natural ou por pessoa jurídica, de direito público ou privado, seja em meios físicos ou digitais, em todos os setores da economia.

As novas regras tem por objetivo trazer um equilíbrio entre a proteção dos direitos fundamentais da liberdade, da privacidade e do livre desenvolvimento da personalidade da pessoa natural, e ao mesmo tempo incentivar o desenvolvimento econômico, tecnológico e a inovação.

Para tanto a lei define as hipóteses em que tais dados podem legitimamente ser utilizados por terceiros e estabelece mecanismos para proteção dos titulares dos dados contra usos inadequados.

O alerta à importância da proteção de dados

Os recorrentes casos de vazamentos de dados e fraudes na internet nos últimos anos ligaram o alerta de governos, empresas e da sociedade no mundo todo. Fato é que a LGPD é um tema recente e, por isso, ainda gera muitas dúvidas.

Foi sancionada em 14/08/2018 e teve sua vigência iniciada em 18/09/2020. As sanções administrativas entram em vigor apenas em 01/08/2021.

Contudo, a sua aplicação nos âmbitos do direito civil, consumerista, penal e trabalhista já tem sido evidente, inclusive com reflexos econômicos e financeiros para os envolvidos. Além, é claro, do impacto negativo que pode gerar na própria imagem da marca e/ou reputação daquele que se utiliza dos dados pessoais em contrariedade à legislação.

Sobre o setor imobiliário

Profissionais e empresas de todos os ramos de atividades e portes têm sido impactadas pela necessidade de adequação à LGPD. E para o setor imobiliário não poderia ser diferente. Inclusive para corretores autônomos que tratam dados pessoais de forma profissional.

Imobiliárias, construtoras, incorporadoras e corretores têm em suas mãos os dados pessoais dos seus clientes, colaboradores e fornecedores. Lidam diariamente e diretamente com informações que identificam ou que podem identificar alguém, tais como nomes, endereços, informações bancárias, entre outras informações que são necessárias para comprar ou alugar um imóvel, para estabelecer parcerias comerciais com fornecedores e, claro, para contratar funcionários.

E atenção. É muito importante saber com quem você compartilha dados: o compartilhamento de dados entre imobiliárias e corretores, por exemplo, também deve estar de acordo com a lei para evitar desdobramentos negativos.

Tanto nas atividades profissionais autônomas quanto nas empresas existem vários fluxos de dados. Cada processo que envolva dados deve ser revisto para que seja tratado de acordo com as disposições legais. Para a realização de todas as atividades diárias é necessário entender quais são os dados pessoais em jogo, qual o fluxo percorrido dentro do modelo de negócio de cada um, identificar eventuais riscos e falhas de segurança para então revisar os procedimentos para adaptá-los à nova regulamentação. Somente assim será possível antecipar situações e criar um plano de contingenciamento.

Dentro de uma mesma empresa ou negócio, a depender do poder decisório sobre o tratamento dos dados, pode-se exercer o papel de controlador ou de operador. Cada um tem o seu papel. Saber o conceito dessas duas figuras principais e identificar qual função você desempenha em relação ao uso de determinado dado é fundamental para definir as diferentes responsabilidades em relação às obrigações de cada uma das partes. E quanto mais dados tratados maior será a responsabilidade pela sua proteção!

Uma imobiliária quando trata dados de seus colaboradores age como controladora, porém quando recebe em compartilhamento dados para tratamento sob a responsabilidade de  outra pessoa, como por exemplo de uma construtora, pode estar exercendo o papel de operador.

Adaptar-se é simples

O caminho para se adaptar à lei geral de proteção de dados é simples, mas trabalhoso: envolve planejamento, dedicação e foco no objetivo. O sucesso do programa de adequação está amparado no tripé: conscientização, orientação jurídica e segurança da informação. É um processo contínuo que não se encerra; é dinâmico, deve sempre ser revisitado.

Estamos passando por uma mudança de cultura, que envolve a tomada de consciência das pessoas sobre a importância de proteger os seus dados pessoais. Da mesma forma como nos adaptamos às regras criadas em 1990 relacionadas ao direito do consumidor, também nos adaptaremos, e certamente com maior velocidade em razão da época em que vivemos atualmente, às novas regras sobre proteção de dados pessoais. Aqui, mais uma vez a história se repete, o principal fiscal das irregularidades será a pessoa natural – o titular dos dados – que empoderado em seus direitos irá fazê-los prevalecer.

Publicado em https://juristas.com.br/2021/11/01/os-impactos-da-lei-geral-de-protecao-de-dados-para-o-setor-imobiliario/